Waardering deels verhuurd kantoorpand

Waardering deels verhuurd kantoorpand

Waardering kantoorpand
Inzet van een geschil was of bij de waardering van een kantoorpand moest worden uitgegaan van de huurwaarde in- of exclusief btw. Het ging om een nieuw gebouwd kantoorpand, waarvan diverse units op de waardepeildatum nog niet in gebruik waren genomen. De eigenaar van het pand meende dat door de aanvang van de verhuur van een van de kantoorruimten het gehele gebouw op de waardepeildatum meer dan twee jaar in gebruik was. Dat zou betekenen dat de huurwaarde exclusief btw bepalend was voor de waardering van het pand. De eigenaar verwees naar de Wet OB. Volgens bepalingen van die wet zou een levering van het hele gebouw op de waardepeildatum exclusief btw moeten gebeuren.

Rechtbank: Objecten afzonderlijk beschouwen
De rechtbank oordeelde dat voor de Wet WOZ objecten afzonderlijk moeten worden beschouwd, ongeacht of zij voor de omzetbelasting een afzonderlijk te leveren goed vormen. De huurwaarde van de niet in gebruik genomen units moest inclusief btw worden gehanteerd. De Hoge Raad deelt de opvatting van de rechtbank. De waardebepaling voor de Wet WOZ moet plaatsvinden alsof iedere unit een afzonderlijke onroerende zaak is die als zodanig kan worden verkocht. De levering van de units die minder dan twee jaar in gebruik waren zou verplicht belast met omzetbelasting moeten gebeuren. Dat betekent dat de huurwaarde inclusief btw als uitgangspunt voor de waardering geldt.

Statusverandering
Wel geldt dat, zodra de units meer dan twee jaren in gebruik zijn, bij de waardering aan het begin van het volgende kalenderjaar rekening gehouden worden met deze statusverandering. Dat is een specifiek voor het object geldende bijzondere omstandigheid die tot gevolg heeft dat de WOZ-waarde moet worden bepaald naar de staat op 1 januari van het nieuwe kalenderjaar. De rechtbank was ten onrechte van oordeel dat dit alleen geldt als sprake is van een wijziging of verandering aan het object zelf.